임대인과 임차인이란?
임대인은 임대차 계약에서 임차 목적물을 사용·수익 할 수 있도록 해 주고, 그에 대한 대가로서 차임(물건을 빌려 쓴 대가로 주는 돈)을 지급받기로 한 한쪽 당사자를 말합니다.
임차인은 임대차 계약에서 임대인 소유의 임차물을 사용·수익 하고, 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 한쪽 당사자를 가리킵니다.
임대차계약
여기서 임대차 계약은 임대인이 자신이 소유한 물건이나 권리 등 목적물을 임차인에게 사용·수익 하게 하고, 임차인은 그에 대한 대가로 차임을 지급할 것을 약정하는 계약을 가리킵니다.
이 임대차는 ‘상가건물 임대차보호법’에 따른 임대차와 ‘민법’에 따른 임대차로 나뉩니다.
‘상가건물 임대차보호법’에 따른 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 상가건물(주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함) 중 보증금액이 일정금액 이하인 상가건물이 대상이 됩니다.
‘민법’에 따른 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다.
특히, 보증금액이 일정금액을 초과하는 상가건물 임대차에 대해서는 ‘상가건물 임대차보호법’이 아닌 '민법'이 적용됩니다.
한편, 임대인은 차임지급청구권, 차임증액청구권, 임대물반환청구권, 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리 등을 가지며, 목적물을 사용·수익 하게 할 의무, 방해제거 의무, 하자 등에 대한 담보 책임, 임대차 보증금 반환 의무 등을 지닙니다.
임차인은 사용·수익권, 임대차등기협력청구권, 차임감액청구권, 부속물매수청구권, 필요비상환청구권, 유익비상환청구권 등의 권리 등을 가지며, 차임지급의무, 목적물의 사용·수익에 따른 의무, 목적물의 반환의무 및 원상회복의무 등을 지닙니다.
임대인의 권리 및 의무
① 임대인의 권리
- 차임지급청구권
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다.
여기서 차임은 임차물을 사용·수익 하는 대가로 임대인에게 지급하는 것입니다.
- 차임증액청구권
임대인은 임대차 계약 중에 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적정하지 않다고 판단되면 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다.
다만, 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못합니다.
또한, 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.(상가건물 임대차보호법 제11조).
- 임대물반환청구권
임대인은 임차인으로 하여금 원칙적으로 임대물을 반환할 때 이를 원상회복하고 부속시킨 물건을 철거할 것을 요청할 수 있습니다.
- 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리
임대인은 임대물의 보존을 위해 필요한 행위를 할 수 있으며, 이때 임차인은 임대인에게 그러한 행위를 하지 못하도록 거절할 수 없습니다.
다만, 임대인의 보존행위로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없었던 기간 동안에는 차임의 지급을 거절할 수 있습니다.
② 임대인의 의무
- 목적물을 사용·수익 하게 할 의무
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다.
- 방해제거의무
임대인은 임대차 계약 체결 후 종전의 임차인 등 제3자가 새로운 임차인의 사용·수익을 방해하는 경우 그 방해를 제거하도록 노력해야 하며, 손해배상의 담보를 청구할 수 있습니다.
- 하자 등에 대한 담보책임
임대인은 권리의 하자로 임차인이 목적물을 사용·수익 할 수 없게 되거나, 목적물 자체에 하자가 있어 계약에 따른 사용·수익을 할 수 없게 된 경우 임차인에게 담보책임을 부담해야 합니다.
- 임대차보증금의 반환의무
임대인은 임대차 기간의 만료 등으로 임대차 계약이 종료되면 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다.
임차인의 권리 및 의무
① 임차인의 권리
- 사용·수익권
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다.
- 임대차등기협력청구권
임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에게 그 임대차 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다.
- 차임감액청구권
임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용·수익 할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다.
이 경우 그 잔존 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.
- 부속물매수청구권
건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 그 매수를 청구할 수 있습니다.
- 필요비상환청구권
임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있습니다.
필요비는 임대차 계약의 목적에 따라 목적물을 사용·수익 하는데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용으로, 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함됩니다.
- 유익비상환청구권
임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 합니다.
유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 말합니다.
② 임차인의 의무
- 차임 지급 의무
임차인은 목적물에 대한 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다.
- 목적물의 사용·수익에 따른 의무
임차인은 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익 하여야 합니다.
- 목적물의 반환의무 및 원상회복의무
임차인은 임대차 계약이 종료되면 목적물을 반환해야 하며, 이 경우 목적물을 원래의 상태로 회복시켜 반환해야 합니다.
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